Ekspertiz ve Teminat Oranı
Konutların aksine, işyeri kredisi çekerken SPK lisanslı ekspertizin biçtiği tapu değerinin genellikle %50 ile %75'lik bir kısmı için bankadan kredi alabilirsiniz.
İşyeri Kredisi Hesaplama (Dükkan/Ofis)
Nasıl Kullanılır?
1
Talep Edilen Kredi Tutarını Girin
Satın alacağınız ofisin veya dükkanın ekspertiz değerini de göz önüne alarak, bankadan kullanmak istediğiniz anapara rakamını yazın.
2
Vade (Ay Sayısı) Bilgisini Seçin
Ticari kredilerde yaygın olan 36, 60, veya 120 ay gibi kaç taksitte mülkün borcunu bitirmek istediğinizi sisteme bildirin.
3
Faiz Oranıyla Finansmanı Planlayın
Bankanızın ticari/kurumsal müşterilere sunduğu faiz oranını (%) doldurun, geriye kalan ödeme tablosunu otomatik oluşturun.
Bu Araç Ne İşe Yarar?
Şahıs mı, Şirket mi?
İşyeri kredisini alacak taraf bir Limited / Anonim Şirketse (Tüzel), "Ticari Kredi" kanunları gereği mali bilançoları incelenerek kurumsal faiz tarifeleri uygulanır.
KKDF ve BSMV Kesintisi
Bireysel tüketici konut kredilerinde yasal vergiler sıfırdır ancak Ticari İşyeri kredilerinde bankalar devlete aktarılmak üzere ekstra BSMV ve KKDF vergisi keser.
Esnek Taksit İmkanı
Ticari anlaşmalarda (işlerinizin mevsimselliğine göre) her ay standart ödeme yerine; 3 ayda bir ödemeli veya hasat ödemeli farklı finansal kurgular yapılabilir.
Hangi Durumlarda Kullanılır?
İşyeri, Dükkan veya Ofis Kredisi (Ticari Kredi) Nedir?
İnsanların gayrimenkul yatırımı yaparken veya ticaret hayatına girerken her zaman milyonlarca lira (nakit sermayesi) bulunmayabilir. İşyerleri, fiziksel yapısıyla ve konumuyla ticari getiri potansiyeline sahip taşınmazlardır (Dükkan, ofis, muayenehane, üretim tesisi, fabrika vb). Hem yatırım amaçlı dükkan alarak kiraya vermek isteyen bireysel müşteriler, hem de kira ödemek yerine bankadan fon alarak "kendi mülkünü" alıp işletmek isteyen ticari kobilere sağlanan spesifik finansman paketineİşyeri (Ticari Mülk) Kredisi denir.
Bankalar İşyeri Kredisinde Nasıl Bir Matematik (Hesap) Çalıştırır?
Kullanacağınız ticari kredilerin geri dönmeme ihtimaline karşı bankaların temel savunma silahı alacağınız mülke ipotek koymak yani ekspertiz yaptırmaktır. İşte temel bilinmesi gereken kurallar:
- Ekspertiz Tavan Çıtası: Bir konut (ev) alırken bankalar evin değerinin %80'ine kadar rahatça kredi verebilirken, İşyerlerinde (Dükkanda) bu oran genellikle %50 - %75 bareminde bırakılır. Yani 10 Milyonluk bir plaza ofisi beğendiyseniz, cebinizde 2.5 Milyon peşinatınız olmak zorundadır.
- Vergi Eklemeleri (Çarpan Etkisi): Aylık faiz oranı %3.5 gibi görünse de sistem bizim gibi basit bir net faiz işlemi yapmaz. Devlet her ticari faizin üstüne fon (KKDF/BSMV) vergilerini de koyduğu için bileşik çarpan taksitlere yansır. Aracımız bu yasal vergileri otomatik katar.
- Gelir Testi: Taksitleri rahatça ödeyebilecek bir tüzel (Şirket) bilanço gösteremiyorsanız (Kurumlar vergisi, ticaret sicili) limitler aşağı çekilir.
Amortisman Süresi (Yatırımın Geri Dönüş Hızı) Stratejisi
Pek çok deneyimli yatırım danışmanı, konutlar yerine dükkan (işyeri) satın almayı savunur. Bunun sebebiAmortisman Sürati (Geri dönüş) hesabıdır. Bir ev aldığınızda, evin kendini kirasıyla çıkarma hızı Türkiye'de 18-25 yıl (250 ay) arasındadır. Buna karşılık iyi caddelerde alınmış makul bir küçük dükkanın aylık işyeri kirası ticari olduğu için konuta göre 2-3 kat yüksektir ve 12-14 yılda fiyatını kendini amorti etmektedir. Dolayısıyla, akıllıca alınmış ve kiralama potansiyeli çok yüksek bir ofisi kredi finansmanıyla destekleyip"Krediyi mülkün kendi kirasına ödetme stratejisi" iş dünyasında altın kural olarak kullanılır.
Sabit Taksitler ve Kurumlar Vergisi Avantajı
Normal bir birey (memur vs) kredi çektiğinde faiz onun için bir zarardır. Ancak ticari bir limited veya A.Ş sahibi işyeri kredisi çekerse; bankaya ödeyeceği aylık milyarlarca liralık "Faiz tutarı", yıl sonunda holdingin / şirketin Gelir ve Kurumlar vergisinden (Gider Defterinden) "Finansman Gideri" olarak yasal şekilde düşülebilir. Böylece şirketinizin vergi yükü adeta aldığınız yeni ofise yatırım sermayesine (fonlanmasına) harcanmış olur.
Sık Sorulan Sorular
Evet. İlla vergi levhanız olmak zorunda değildir. Kendinize yatırım amaçlı ticari bir dükkan (mülk) satın almak isterseniz maaş bordronuz ve gelir belgeniz ile bireysel işyeri kredisine başvurabilirsiniz.
Devlet barınma (konut) ihtiyacını teşvik etmek ve vatandaşını desteklemek amacı ile konut kredisi alanlardan BSMV & KKDF isimli vergileri almaz. Ancak mesele alım-satım ve ticari mülk olunca kredi faizinin içine vergi oranları biner.
Bankalar, satın alınan yeni işyerine 1. derece ipotek koyarak (teminat alarak) size limit açar. Risk notunuz mükemmelse ve aylık belgelenebilir geliriniz (bilançonuz) taksitleri ödemeye yetiyorsa dükkan değeri kadar limit zorlanabilir.
Çoğu yatırımcının stratejisi budur (Self-Funding). Yüksek vadede düşük taksitlerle işyerini alıp, işyerinin içindeki kiracının (veya kiralama gelirinin) krediyi kendi kendine ödemesi teorik olarak mümkündür.